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「格力电器股票」以房价收入比、杠杆率与负债率看居民购房能力变化对今年市场分化复苏影响

「格力电器股票」以房价收入比、杠杆率与负债率看居民购房能力变化对今年市场分化复苏影响

未来房地产场大概率将维持消费升级和消费降级并存的两极分化格局。

◎研究员 /杨科伟、柏品慧、李诗昀、张家桦

疫情后房地产场复苏与分化并行,核心一、二线城市市场快速回暖,中高端乃至豪宅市场仍有强劲需求支撑,弱三、四线城市市场整体低迷,刚需市场仍不容乐观。审视各城市房价收入比、杠杆率及负债率所反映的居民购买力变化,未来房地产市场大概率将维持消费升级和消费降级并存的两极分化格局。

01

豪宅通胀与刚需通缩

居民收入下降预期强烈

而核心城市楼市快速回升

(本节有删减)

财富聚集效应下,疫情后核心一、二线城市房地产市场快速回暖。4月,重点监测一、二线成交面积持续提升,环比涨幅都在30%左右,同比跌幅皆收窄至20%以内。成都、长沙等成交面积基本恢复至疫前水平,深圳、杭州、青岛等同比率先实现正增长。?

深圳、上海等核心一、二线城市豪宅市场更是出现抢购潮。譬如,上海豪宅项目平均去化率超9成,碧云尊邸、中海汇德里等开盘即罄。深圳高端市场持续火热,豪宅基本开盘即售罄,金众?麒麟公馆、深业中城、新锦安壹号公馆等项目前4月累计销售金额皆超30亿元。

「格力电器股票」以房价收入比、杠杆率与负债率看居民购房能力变化对今年市场分化复苏影响

5月,上海、合肥、南京等多城高档以及豪宅项目持续热销,销售业绩排名皆位居市场前列。以上海为例,均价10万+的豪宅项目浦东碧云尊邸、浦东新鸿基滨江凯旋门、徐汇恒盛尚海湾豪庭榜上有名。

「格力电器股票」以房价收入比、杠杆率与负债率看居民购房能力变化对今年市场分化复苏影响

疫情后刚需市场相对低迷,复苏动能减弱,市场观望情绪愈加浓重。4月以来,多数刚需盘去化速度明显放缓,天津、宁波、郑州等市屡有项目开盘当天去化率不足30%,沧州碧桂园樾澜庭、合肥信泰锦华雅居和大华锦绣四季更是不足10%。

02

四大类城市:

依2019年房价收入比

与居民杠杆率划分

区别于传统认知房价收入比等同于市场购买力,房价收入比越高,居民购房支付能力则相对不足。但我们认为类比于股票的市盈率,房价收入比也能反映未来市场预期,意即房价收入比越高的城市,购房往往是以透支未来消费为代价,实质性动因在于未来市场预期一致看好。?

杠杆率反映了居民购房压力,过高的杠杆率意味着更高的“痛苦”指数,未来继续加杠杆的空间相对不足。因此,杠杆率往往有一个相对合理的区间范围,一旦超出市场承受的极限,便要警惕市场下行风险。?

以房价收入比合理区间上限7和全国平均杠杆率150%为界,将272个地级市划分为四类:第一类过度消费型,对应着高房价收入比、高杠杆率,以核心一二线城市为主;第二类“家有余粮”型,对应着高房价收入比、低杠杆率,主体是强三四线城市;第三类深度套牢型,对应着低房价收入比、高杠杆率,多数是东北、华北地区的风险城市;第四类理性消费型,对应着低房价收入比、低杠杆率,以普通三四线城市为主,这一类别的城市数量最多、占比近半。

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一、过度消费:48城房价收入比与杠杆率“双高”,以核心一二线为主

过度消费型城市共同特征在于高房价收入比、高杠杆率,“双高指标”往往反映了未来市场预期一致看好,居民愿意透支未来消费用于购房。当然,受惠于房价持续上涨所带来的赚钱效应,进一步刺激居民继续加杠杆购房。?

过度消费型城市共计48座,占所有城市总数的18%。其中,核心一二线城市占比近七成,尤以深圳最为典型,2019年房价收入比高达34.8,杠杆率高达194%。但也不乏少量弱三四线城市,如天水、陇南、武威等,市场存在过度透支风险。?

类比于击鼓传花的游戏,“双高”城市的闭环关键在于有源源不断的增量购房需求,以及赚钱效应的正向激励。因此,核心一、二线城市市场前景基本无虞,但弱三四线城市市场前景堪忧。

二、家有余粮:近三成城市为高房价收入比且低杠杆率,普遍是强三四线?

(本节有删减)

“家有余粮”型城市的共同特征在于高房价收入比、低杠杆率。一方面,这类城市普遍在上一轮去库存周期中表现抢眼,房价涨幅显著,房价收入比偏高恰恰是市场看好的体现;另一方面,居民购买力相较强劲,收入及储蓄完全可以覆盖购房消费支出,不需要过度加杠杆。?

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